Przejdź do treści

Wypowiedzenie najmu mieszkania — prawa najemcy

Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem, z jakim wyprzedzeniem wypowiadasz Ty, czego właścicielowi nie wolno (zamki, media) i co z kaucją po wyprowadzce.

Aktualizacja:

Najpierw sprawdź swoją umowę

Zasady wypowiedzenia zależą od rodzaju umowy. Zwykły najem mieszkania od osoby prywatnej podlega Kodeksowi cywilnemu i ustawie o ochronie praw lokatorów (u.o.p.l.). Inne reguły mają najem okazjonalny i instytucjonalny — rozpoznasz je po nazwie umowy i po tym, że podpisałeś oświadczenie o poddaniu się egzekucji u notariusza.

Sprawdź też, czy umowa jest na czas określony (z datą końca), czy nieokreślony. To decyduje, czy i kiedy można ją wypowiedzieć.

Gdy wypowiadasz Ty

Umowę na czas nieokreślony wypowiadasz z terminem z umowy. Jeśli umowa go nie określa, a czynsz płacisz co miesiąc, wypowiedzenie następuje najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC). Przykład: wypowiedzenie doręczone 10 października rozwiąże umowę 31 stycznia.

Umowę na czas określony możesz wypowiedzieć tylko w przypadkach wskazanych w umowie (art. 673 § 3 KC). Jeśli umowa takich przypadków nie przewiduje, zostaje porozumienie z właścicielem — albo, przy poważnych wadach mieszkania, wypowiedzenie bez zachowania terminów (art. 682 KC).

Wypowiedzenie złóż na piśmie i zachowaj dowód doręczenia. Pismo przygotujesz w sprawie Wypowiedzenie najmu przez najemcę.

Gdy wypowiada właściciel

Właściciel nie może wypowiedzieć najmu „bez powodu”. Ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala na to tylko z przyczyn w niej wymienionych, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny (art. 11 ust. 1 u.o.p.l.). Ta ochrona dotyczy także umów na czas określony.

Najczęstsze przyczyny, przy których wystarczy miesięczne wyprzedzenie na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2 u.o.p.l.):

  • używanie mieszkania niezgodnie z umową, niszczenie go albo rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego — mimo pisemnego upomnienia;
  • zaległość w czynszu lub innych opłatach za co najmniej 3 pełne okresy płatności — ale dopiero po tym, jak właściciel na piśmie uprzedził Cię o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczył dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę;
  • podnajęcie lub oddanie mieszkania do używania innej osobie bez zgody właściciela.

Inne przyczyny — np. zamiar zamieszkania w lokalu przez właściciela — wymagają znacznie dłuższego wyprzedzenia. Jeśli wypowiedzenie nie ma przyczyny, podaje przyczynę spoza ustawy albo nie zachowuje terminu, jest wadliwe: odpowiedz na piśmie i nie wyprowadzaj się pod presją. Pomoże sprawa Właściciel wypowiedział mi najem.

Najem okazjonalny rządzi się odrębnymi zasadami: wypowiedzenie wynika głównie z umowy, a po jej zakończeniu właściciel może szybciej przeprowadzić eksmisję na podstawie Twojego oświadczenia notarialnego.

Czego właścicielowi nie wolno

Nawet po skutecznym wypowiedzeniu właściciel nie może sam usunąć Cię z mieszkania. Wymiana zamków pod Twoją nieobecność, wyniesienie rzeczy czy odcięcie prądu, wody albo ogrzewania, by zmusić Cię do wyprowadzki, to samowolne naruszenie posiadania. Możesz żądać przywrócenia stanu poprzedniego w sądzie — powództwo trzeba wnieść w ciągu roku (art. 344 KC). Uporczywe odcinanie mediów w celu zmuszenia lokatora do opuszczenia mieszkania może być też przestępstwem.

Eksmisja jest możliwa tylko na podstawie wyroku sądu. Wyroku nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, chyba że dotyczy np. przemocy w rodzinie albo osoba ma zapewniony inny lokal (art. 16 u.o.p.l.). W wyroku sąd bada też, czy przysługuje lokal socjalny (art. 14 u.o.p.l.).

Właściciel nie ma też prawa wchodzić do mieszkania, kiedy chce. Może je obejrzeć w uzasadnionych przypadkach (np. awaria, przegląd) po uzgodnieniu terminu, a w razie awarii grożącej szkodą — także pod Twoją nieobecność.

Wyprowadzka i kaucja

Oddaj mieszkanie w stanie niepogorszonym — ale nie odpowiadasz za zwykłe zużycie wynikające z prawidłowego używania (art. 675 § 1 KC). Spiszcie protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników i zróbcie zdjęcia. Bez protokołu trudniej o spór o „zniszczenia”.

Kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia mieszkania, po potrąceniu należności właściciela z tytułu najmu (art. 6 ust. 4 u.o.p.l.). Właściciel nie może zatrzymać jej „na wszelki wypadek” ani potrącić kosztów odświeżenia po zwykłym zużyciu. Więcej w poradniku Kaucja za mieszkanie, a pismo przygotujesz w sprawie Właściciel nie oddaje kaucji.

Podwyżka zamiast wypowiedzenia

Zdarza się, że właściciel zamiast wypowiedzenia proponuje podwyżkę. Czynsz w trakcie umowy można podnieść tylko w sposób przewidziany w umowie i w ustawie — z odpowiednim wyprzedzeniem i na piśmie. Szczegóły w poradniku Podwyżka czynszu.

Policz i przygotuj pismo

Załatw to od razu

Najczęstsze pytania

Czy właściciel może wypowiedzieć umowę na czas określony?

Tylko z przyczyn wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów (np. zaległość za 3 pełne okresy po pisemnym uprzedzeniu, niszczenie mieszkania, podnajem bez zgody) — na piśmie i z podaniem przyczyny.

Z jakim wyprzedzeniem mogę wypowiedzieć najem?

Przy umowie na czas nieokreślony — z terminem z umowy, a gdy go nie ma i czynsz płacisz co miesiąc: najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca. Umowę na czas określony — tylko w przypadkach wskazanych w umowie.

Czy właściciel może wymienić zamki?

Nie. Nawet po zakończeniu umowy usunąć lokatora można tylko na podstawie wyroku sądu. Wymiana zamków czy odcięcie mediów to samowolne naruszenie posiadania.

Czy zimą można eksmitować najemcę?

Wyroku eksmisyjnego co do zasady nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca. Wyjątki dotyczą m.in. przemocy w rodzinie i sytuacji, gdy osoba ma zapewniony inny lokal.

Kiedy właściciel musi oddać kaucję?

W ciągu miesiąca od opróżnienia mieszkania, po potrąceniu należności z tytułu najmu — np. zaległego czynszu albo kosztów naprawy szkód ponad zwykłe zużycie.

Poradnik ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.